住宅物业经过这么多年的发展，已经进入了成熟期，行业竞争进入白热化的阶段，利润空间不断缩小，发展商必须寻求新的利润增长点，才能持续发展。现在，商业物业的开发已在国内进入了高速发展的轨道，据不完全统计，2000年以来，国内商业物业的开发量已大大超过过去10年的总开发量，商业地产真正成为地产界的“新奶酪”。
商业物业的开发旋风正在席卷全国，而问题是，一哄而上，谁又能把握这块地产新奶酪？
成功的商业物业必须实现三旺与三
三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺。住宅物业以销售论成败，商业物业即以经营论成败，销售的成功，并不代表商业地产开发全程的成功，只有商铺招商成功、商场经营成功，项目才算真正的成功，作为发展商，商铺营销与商场经营管理并重，才是项目的取胜之道。
三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢局面。发展商开发项目、投资者购买商铺、商户进驻经营，目的都是为了盈利，唯有三者都有利可图，项目才能经营起来，三个支点，缺一不可。发展商必须树立“以经营为先”的开发理念，开发既符合经营者经营需求、又能吸引消费者前往消费的物业，才是项目持续旺场的保证。
商业地产是资本巨头的游戏
商业地产开发是“三高产业”，商业地产具有高额回报和可作资本营运的优势，是住宅物业无法实现的，因此吸引了众多发展商争相加入竞争行列，但同时也伴随着资金高投入和高风险。因此，商业地产并不是每个发展商都可以参与开发的，是资本巨头的资本游戏。
住宅开发方式是以销售房子来回笼资金和赚取利润，商业物业的开发方式，一则可以通过销售商铺来来回收资金和获取开发利润，二则可以通过商铺的出租或经营，帮助发展商获得长期的利益回报。因此要求发展商必须有足够的资金实力和开发能力，还要求发展具有丰富的商业经营管理经验。而目前，很多发展商都缺乏商场营运经验，这是导致商场不能开业畅旺的重要因素之一。
商业物业开发中的误区
1、Shopping Mall热潮一窝风
一种新型的、复合型商业、大型购物中心Shopping Mall正掀起了商业新一轮的业态革命，各大中城市开发的商业物业不管规模大小、不管功能和定位，言必都称Shopping
Mall。由于商业物业的开发需要投入大量资金，不敢预测商业地产一窝风的开发能否取得全面胜利，但可以预测，肯定有一批项目在竞争中败下阵来。
2、重地段，轻定位
地段的重要性很容易理解，但定位的重要性也不可忽视，为什么在同一区域、同一地段，不同的项目会有不同的命运？在广州北京路步行街，广百新翼生意火红，附近的北京大厦却门庭冷落，这就是忽略定位所致。
3、重建筑，轻配套
项目建好了，硬件配套设施却不能满足需求，最常见的是大型商厦配套的电梯量不足、停车位不足、公共空间不足，既无法提升项目档次，也难以吸引市民前往消费，消费者购完就走的心态，是阻碍商业项目成功的关键，除非你不再做商业地产、除非你的项目能保证100%销售出去，否则，发展商是难以置之度外的。
商业地产运作之本
4、引进专业的商业经营管理公司
良好的商场管理则是项目拥有持久生命力的保证。商业物业由于所有者、经营者和管理者三者分离，在管理上与住宅物业或其他建筑类别有着本质的区别，商业物业的管理不仅包括物业管理，还包括了经营管理，共两大管理范畴，物业管理和经营管理各有职能、互有分工。概括起来，两大管理范畴的功能是，物业管理为商场经营者与消费者创造舒适的营商和消费环境，经营管理为经营者提供良好的经营条件。
5、选择最佳赢利模式
商铺营销较住宅物业专业性更强，面对的目标群体除了商铺的购买者（投资者）外，还有商铺的使用者（经营者）和购物者，如何才能满足不同目标群体的不同需求，是每个项目在产品策划阶段就必须解决的问题。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。
第二种基本赢利模式是只租不售，这种模式对发展商的资金要求高，但能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。同时产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。
三种基本模式进行合理搭配，将组合成为七种赢利模式（请自行计算），而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。
总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
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