城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，极大程度上刺激了商业地产市场的发展。一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。商业地产投资、开发滚滚而来，大型商业项目八面开花，地域上，大型城市、二级、三级城市同时先期开发热潮，规模上，大到上百万平米的购物中心，小到几千平米的商业街比比皆是。商业地产开发火爆展开的同时，运作方面也暴露出诸多问题，主要表现如下：


盲目开发，缺少规划
    商业地产的开发，基于城市的经济发展水平、城市居民的消费能力、城市商业的发展状况等因素，有其内在的约束规律，具体如下：

　　合理的规划开发将有助于带动整个城市经济发展、商业繁荣。而现在，不少城市，特别是正处于高速发展时期的三级城市，为了短期内刺激城市经济的　发展，改变城市面貌以创造政绩，对商业项目的规划、审查较宽松，从而导致商业地产的开发遍地开花：在短时间内，在较小的区域内，大量的商业地产项目同时上马，导致开发总量超过当地商业的承受能力与当地居民的消费能力，致使商业开发量—商业经营量—消费者商业消费量三者脱节，最终导致商业项目开发的失败，影响整个城市商业地产的发展，影响城市的商业发展，进而影响城市经济的发展。

运作模式单一，盲目复制。
　　目前商业地产的运作模式比较单一，最有代表性的就是返祖销售。返祖销售，名义上可以降低投资者的投资风险，保证一定的投资回报，但商业地产的核心是后期的商业运营。若前期定位不准，后期经营管理不到位，就会导致商业运营不善，从而经营户的营业收入不能保证，最终投资户的高投资收益也将成为一纸空文。
　　另一方面，不少开发商、代理商，在没有充分考虑项目、地域的实际情况下在，尽可能降低费用，尽可能缩短策划研究时间的情况下，盲目复制营销模式，千篇一律。
　　这样运作的风险极大，多米诺骨牌效应明显。由于模式本质相同，市场上同时运作的项目会因为其中一个项目的运作失败而导致客户对此类项目失去信心，进而所有项目停滞，最终结果是城市或区域商业地产开发的停滞。

盲目追求高利润
　　首先，商业地产有其内在的运行规律，具体如下：
1.商铺租金决定价格
2.k商户的经营收入决定租金的高低
3.商户经营收入取决于行业利润率、商业运营管理、商户经营水平、消费者消费能力等
4.商业运营管理又体现在合适的管理模式，合理的业态规划，合理的动线布局等
其次，商业地产有其内在的价值链，每个链节对应不同的价值主体。
商业地产价值链如下：

不同链节对应不同的价值主体，具体如下：
　　而现在，开发商大多以利润最大化为目标，商业地产的开发急功近利，“卖完房子走人”的现象到处可见。他们追求销售利润最大，漠视后期经营管理，势必导致后期商业经营不善，导致开发商、投资户、经营户、消费者的利益脱节，导致整个商业地产项目开发的失败。同时对项目所在城市的发展，对当地商业的现状，区域商业地产的开发造成不良影响。

商业管理流于形式
　　商业地产的核心是商业运营，而商业运营又与商业地产的地段、前期定位息息相关。商业管理人员在项目前期策划阶段就应介入，对商业功能定位、业态定位、管理模式等提出建议，从而保证商业地产定位的准确，保障后期商业经营的繁荣。
　　但目前商业地产开发商急功近利，以利润最大为目标，为了降低费用或认识不到，在前期策划阶段只有一般的策划人员参与，而没有商业管理方面的专业人士参加，导致策划过程中对商业管理方面考虑较少；在后期营销阶段，以销售为重点，招商只作为促进销售的手段；在后期经营方面，开发商大多自己出资注册商业管理公司或聘请管理公司对商业物业进行管理，商业管理公司介入太晚或不专业，导致商业管理仅仅流于形式，仅仅作为一种稳住购房客户的手段，等整个项目运作结束开发公司立即抽身，仅留下管理公司及几十万注册资金作为保障。这使得整个商场的运营及投资户的利益得不到真正意义上的保证。